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Kennen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie?
Egal ob Erbschaft, Scheidung oder Hausverkauf – es gibt viele Fälle, in denen Eigentümer wissen wollen, welchen Wert ihre Immobilie hat.
Was ist mit Verkehrswert gemeint und welche Faktoren beeinflussen diesen?
Der Begriff des Verkehrswertes ist in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert. Dort steht: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Einfach ausgedrückt bezeichnet der Verkehrswert den aktuell am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
- Lage: Ob Ihre Immobilie an einer belebten Straße oder in einer ruhigen Waldrandidylle liegt, macht einen Unterschied. Infrastruktur wie öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sowie das Wohnumfeld beeinflussen den Wert.
- Alter: Der Wert variiert stark nach Baujahr. Gründerzeitbauten oder Jugendstil sind gefragter als 1960er Plattenbauten.
- Zustand: Neben dem Alter zählt der Zustand. Wurde das Haus saniert oder ist es sanierungsbedürftig? Der energetische Zustand wie Dämmung und Heizungsanlage spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle.
- Größe und Fläche: Wohnfläche, Grundstücksgröße und Raumaufteilung sind wichtige Faktoren. Auch Terrasse und Garten zählen.
- Ausstattung: Von Marmorböden, Whirlpool und Sauna bis zu Parkett und barrierefreien Duschen – die Ausstattung fließt in die Bewertung ein.
Es gibt drei Methoden zur Immobilienbewertung
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren schätzt den Wert von Immobilien wie Reihenhäusern oder unbebauten Grundstücken anhand vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft. Je mehr Vergleichsdaten vorhanden sind, desto genauer ist die Wertermittlung. Ein Richtwert kann vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt werden.
Wichtige Kriterien sind: Zustand der Immobilie, Grundriss, Lichtverhältnisse, Nutzflächen wie Keller oder Parkplatz.
Dieses Verfahren spiegelt den tatsächlichen Verkehrswert wider und ist zuverlässig sowie einfach anzuwenden. Allerdings sind vergleichbare Objekte nicht immer ausreichend vorhanden.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren bewertet Immobilien, die von ihren Eigentümern genutzt werden. Es kombiniert den Gebäudesachwert mit dem Grundstückswert, der durch vergleichbare Grundstücke ermittelt wird.
Faktoren für den Gebäudesachwert sind: Lage, Baujahr, Zustand der Immobilie, Marktsituation.
Der Gebäudesachwert wird zum Grundstückswert addiert und an die Marktbedingungen angepasst. Bei hoher Nachfrage wird der Sachwert erhöht, bei geringem Angebot gesenkt.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren fokussiert auf die Rendite und wird häufig bei der Bewertung von Mietobjekten eingesetzt. Benötigt werden der Bodenwert und der Gebäudeertragswert, welcher die erwarteten Einnahmen aus der Immobilie darstellt. Zur Berechnung werden der jährliche Reinertrag und Bewirtschaftungskosten herangezogen.
Wichtige Kriterien sind: Standort der Immobilie, Immobiliengröße, Ausstattung und Zustand.
Der Ertragswert hängt vom Liegenschaftszins ab: Ein niedriger Zinssatz erhöht den Ertragswert, ein hoher senkt ihn. Dieses komplexe Verfahren sollte von einem Gutachter durchgeführt werden.
Kurz vorgestellt
Max Volkmann
Bereichsleiter Marktfolge Aktiv, Wolfratshausen
Herr Volkmann arbeitet seit 16 Jahren bei unserer Bank. Er ist Prokurist und leitet den Bereich Marktfolge Aktiv. Seine Freizeit verbrint er gerne mit seiner Familie in den Bergen, egal ob mit dem Rad oder auf ausgedehnten Touren zu Fuß bzw. mit den Skiern.
Unsere Bank kann Ihnen ein Verkehrswertgutachten Ihrer Immobilie erstellen (gegen Gebühr). Sprechen Sie uns an und vereinbaren Sie einen Termin mit uns!
Diese Informationen benötigen wir, um Ihnen ein professionelles Verkehrswertgutachten zu erstellen:
Grundstücksdaten
Lage (Adresse)
Grundstücksgröße
Zuschnitt und Topographie
Bau- und Nutzungsrechte
Bebauungsplan
Baugenehmigungen
Erschließungssituation
Gebäudedaten
Baujahr und Bauweise
Zustand des Gebäudes (Sanierungsbedarf, Modernisierungen)
Wohn-/Nutzfläche, Raumaufteilung
Ausstattung und Beschaffenheit
Heizungssystem
Fenster und Türen
Bodenbeläge
Sanitär- und Elektroinstallation
Rechtliche Gegebenheiten
Grundbuchauszug
Belastungen (Hypotheken, Grundschulden)
Erbbaurecht oder Wohnrecht
Marktanalyse
Vergleichswerte ähnlicher Immobilien in der Region
Angebots- und Nachfragesituation
Externe Einflüsse
Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten)
Umgebungsqualität (Lärm, Luftqualität)
Geplante Bauprojekte in der Nähe
Ertragsdaten (bei Vermietung)
Mietverträge und Mieteinnahmen
Leerstandsquote
Sonstige Unterlagen
Energieausweis
Gutachten zu Schadstoffen oder Altlasten
Disclaimer
Quelle:
https://www.schwaebisch-hall.de/baufinanzierung/wissenswertes/immobilienwert-ermitteln.html
https://immobilien.vr.de/immobilien/immobilie-verkaufen/immobilie-bewerten.html
Die hier dargestellten Informationen sollen eine ausführliche und umfassende Aufklärung und Beratung nicht ersetzen. Detaillierte Informationen rund um Ihr Immobilienanliegen stellt Ihnen Ihre Raiffeisenbank Isar-Loisachtal eG im Rahmen einer Beratung zur Verfügung.
Alle Angaben wurden von der Raiffeisenbank Isar-Loisachtal eG mit Sorgfalt zusammengetragen, dennoch übernimmt die Raiffeisenbank Isar-Loisachtal eG keine Gewähr für deren Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit.