Kennen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie?

Egal ob Erbschaft, Scheidung oder Hausverkauf – es gibt viele Fälle, in denen Eigentümer wissen wollen, welchen Wert ihre Immobilie hat.

(Lesezeit: ca. 5:00 Minuten)

Was ist mit Verkehrswert gemeint und welche Faktoren beeinflussen diesen?

Der Begriff des Verkehrswertes ist in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert. Dort steht: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Einfach ausgedrückt bezeichnet der Verkehrswert den aktuell am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

  • Lage: Ob Ihre Immobilie an einer belebten Straße oder in einer ruhigen Waldrandidylle liegt, macht einen Unterschied. Infrastruktur wie öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sowie das Wohnumfeld beeinflussen den Wert.
  • Alter: Der Wert variiert stark nach Baujahr. Gründerzeitbauten oder Jugendstil sind gefragter als 1960er Plattenbauten.
  • Zustand: Neben dem Alter zählt der Zustand. Wurde das Haus saniert oder ist es sanierungsbedürftig? Der energetische Zustand wie Dämmung und Heizungsanlage spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle.
  • Größe und Fläche: Wohnfläche, Grundstücksgröße und Raumaufteilung sind wichtige Faktoren. Auch Terrasse und Garten zählen.
  • Ausstattung: Von Marmorböden, Whirlpool und Sauna bis zu Parkett und barrierefreien Duschen – die Ausstattung fließt in die Bewertung ein.

Es gibt drei Methoden zur Immobilienbewertung

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren schätzt den Wert von Immobilien wie Reihenhäusern oder unbebauten Grundstücken anhand vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft. Je mehr Vergleichsdaten vorhanden sind, desto genauer ist die Wertermittlung. Ein Richtwert kann vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt werden.
Wichtige Kriterien sind: Zustand der Immobilie, Grundriss, Lichtverhältnisse, Nutzflächen wie Keller oder Parkplatz.

Dieses Verfahren spiegelt den tatsächlichen Verkehrswert wider und ist zuverlässig sowie einfach anzuwenden. Allerdings sind vergleichbare Objekte nicht immer ausreichend vorhanden.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren bewertet Immobilien, die von ihren Eigentümern genutzt werden. Es kombiniert den Gebäudesachwert mit dem Grundstückswert, der durch vergleichbare Grundstücke ermittelt wird.
Faktoren für den Gebäudesachwert sind: Lage, Baujahr, Zustand der Immobilie, Marktsituation.

Der Gebäudesachwert wird zum Grundstückswert addiert und an die Marktbedingungen angepasst. Bei hoher Nachfrage wird der Sachwert erhöht, bei geringem Angebot gesenkt.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren fokussiert auf die Rendite und wird häufig bei der Bewertung von Mietobjekten eingesetzt. Benötigt werden der Bodenwert und der Gebäudeertragswert, welcher die erwarteten Einnahmen aus der Immobilie darstellt. Zur Berechnung werden der jährliche Reinertrag und Bewirtschaftungskosten herangezogen.
Wichtige Kriterien sind: Standort der Immobilie, Immobiliengröße, Ausstattung und Zustand.

Der Ertragswert hängt vom Liegenschaftszins ab: Ein niedriger Zinssatz erhöht den Ertragswert, ein hoher senkt ihn. Dieses komplexe Verfahren sollte von einem Gutachter durchgeführt werden.

 

Kurz vorgestellt

Max Volkmann

 

Diese Informationen benötigen wir, um Ihnen ein professionelles Verkehrswertgutachten zu erstellen:

Grundstücksdaten
  Lage (Adresse)
  Grundstücksgröße
 Zuschnitt und Topographie

Bau- und Nutzungsrechte
 Bebauungsplan
  Baugenehmigungen
 Erschließungssituation

Gebäudedaten
  Baujahr und Bauweise
  Zustand des Gebäudes (Sanierungsbedarf, Modernisierungen)
  Wohn-/Nutzfläche, Raumaufteilung

Ausstattung und Beschaffenheit
  Heizungssystem
  Fenster und Türen
  Bodenbeläge
  Sanitär- und Elektroinstallation

Rechtliche Gegebenheiten
  Grundbuchauszug
  Belastungen (Hypotheken, Grundschulden)
  Erbbaurecht oder Wohnrecht

Marktanalyse
  Vergleichswerte ähnlicher Immobilien in der Region
  Angebots- und Nachfragesituation

Externe Einflüsse
  Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten)
  Umgebungsqualität (Lärm, Luftqualität)
  Geplante Bauprojekte in der Nähe

Ertragsdaten (bei Vermietung)
  Mietverträge und Mieteinnahmen
  Leerstandsquote

Sonstige Unterlagen

  Energieausweis
  Gutachten zu Schadstoffen oder Altlasten

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