Bauen, Kaufen, Wohnen

Die Raiffeisen Immobilien Bad Tölz-Wolfratshausen GmbH ist eine Tochtergesellschaft der Raiffeisenbank Isar-Loisachtal eG. Wir haben Immobilienkaufmann Stefan Huschka einige Fragen rund um den Immobilienverkauf gestellt:

Herr Huschka, können Sie unseren Kunden Tipps geben, wie und wo eine Immobilie verkauft werden kann?
Sollte ein Eigentümer sich mit dem Verkauf seiner Immobilie beschäftigen, muss zuerst die Frage geklärt werden, ob ein Maklerbüro mit dem Verkauf des Objektes beauftragt werden soll oder ob er seine Immobilie eigenständig (privat) verkaufen möchte. Zu Beginn der Verkaufsüberlegungen sind vorerst alle Objektangaben zu sammeln, sodass daraufhin eine marktgerechte Wertermittlung durchgeführt werden kann. Anschließend sollte eine aussagekräftige Verkaufsbroschüre (generell die Visitenkarte des Objektes) erstellt werden, welcher auch realitätsgetreue Objektaufnahmen beizufügen sind, sodass der Kunde vorab ein realistisches Bild der Immobilie zur Verfügung gestellt bekommt. Sofern dies geschehen ist, wird das Objekt über verschiedene Vertriebskanäle (wie z.B. Immobilienscout24, Immowelt, lokale Zeitschriften, Bankenaushängen usw.) angeboten und die ersten Anfragen selektiert.

Nach sondierten Vorgesprächen mit ernsthaften Interessenten sind die Besichtigungstermine zu planen bzw. durchzuführen. Sollte sich aus diesen Interessentenkreis ein besonderer Kaufinteressent herauskristallisieren, sollte auf alle Fälle die Bonität in Form einer Finanzierungsbestätigung des Käufers abgefragt werden, sodass ein möglicher Kaufvertrag wirtschaftlich auch gesichert ist. Anschließend wird das Notariat mit der Erstellung eines ersten Kaufvertragentwurfs beauftragt und nach Prüfung der Unterlagen kann die Beurkundung stattfinden.

Wie lange dauert ein Hausverkauf und wann erhält man das Geld?
Bis der Kaufpreis gezahlt werden darf, dauert es i. d. R. ca. 4-6 Wochen. Mit Zahlung des Kaufpreises geht der Besitz-/ Nutzen- und Lasten auf den Käufer über und die Übergabe des Objekts an den Käufer kann erfolgen. Das rechtliche Eigentum geht erst bei Vorliegen der sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Käufer über – dies dauert ca. 3-4 Monate und erfolgt nach der notariellen Beurkundung. Grundsätzlich ist die Dauer bis eine Immobilie verkauft ist, sehr stark von der Objektart und des jeweiligen Angebotspreises abhängig. Handelt es sich um keine „Spezialimmobilie“ und das Objekt wird marktgerecht angeboten, kann der Verkauf in etwa 1 bis 6 Monate andauern.

Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie?
Die Wertigkeit einer Immobilie hängt von mehreren Faktoren ab und wird auch stark von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt beeinflusst. Jedes Objekt muss hinsichtlich seiner Eigenart in Lage, Objektart, Größe, Baujahr, Instandhaltungszustand, grundbuchrechtliche Belastungen etc. überprüft werden.

Wie findet man den richtigen Angebotspreis? Und wann ist der richtige Zeitpunkt zum Verkauf?
Der richtige Angebotspreis sollte durch einen Fachmann ermittelt werden, welcher eine hohe Expertise für die Wertkriterien sowie aktuelle Marktkenntnisse besitzt. Grundsätzlich gibt es jedoch keinen „richtigen“ Zeitpunkt für den Verkauf von Immobilien, da dieser auch immer von persönlichen Lebensumständen abhängt.

Worauf muss beim Hausverkauf geachtet werden?
...auf verschiedene Aspekte und Fragen: wie z.B. die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung eines noch laufenden Darlehens, habe ich den richtigen Käufer, mögliche Spekulationssteuer, Bonität des Käufers, Rechtssicherheit des Kaufvertrages usw. Gerne klären wir all Ihre Anliegen in einem persönlichen Beratungsgespräch!

Welche Kosten können beim Immobilienverkauf anfallen?
Grundsätzliche Kosten für den Verkäufer sind eventuelle Wertgutachten (bei Privatverkauf), Grundbuch- und Notarkosten für Grundschuldlöschungen oder auch die sog. Spekulationssteuer. Zusätzlich können Kosten für die Unterlagenbeschaffung (Energieausweis, Grundbuchauszug, behördliche Akten, Hausverwaltung) entstehen.
Die Kosten für die Aufgabe des Inserates übernimmt i. d. R. der Makler. Bei einem Privatverkauf müssen diese Kostenpositionen eigens berücksichtigt werden. Eine Maklercourtage fällt selbstverständlich nur an, wenn zwischen Verkäufer und Makler ein schriftlicher Auftrag vorliegt und der Makler das Objekt erfolgreich an einen Kunden vermittelt.

Und wenn das Haus verkauft ist: Muss der Gewinn versteuert werden?
Wurde das Veräußerungsobjekt dauerhaft selbstgenutzt, ist der Gewinn i. d. R. steuerfrei – jeder Verkauf muss jedoch auch hier im Einzelfall überprüft werden, da es auch Ausnahmen gibt, sobald das Objekt kürzer als 3 Jahre genutzt wurde.
Sofern das Objekt zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet ist, muss die sog. „Spekulationsfrist“ überprüft werden. Wird das Objekt innerhalb von 10 Jahren zwischen Zeitpunkt der Anschaffung und Veräußerung „abgestoßen“ ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig.