Bauen, Kaufen, Wohnen

Teil 2: Baufinanzierung leicht gemacht!

(Lesezeit: ca. 3:20 Minuten)

Herr Islinger, Baufinanzierungsspezialist in Wolfratshausen gibt Ihnen nützliche Tipps für Ihr Finanzierungsgespräch:

Nach dem wir in der April-Ausgabe von Mein.IMPULS über das Finden der richtigen Immobilie mit Herrn Hoffmann gesprochen haben, möchten wir jetzt den nächsten Schritt, die Finanzierung, betrachten. Dazu hat uns Herr Franz Islinger die wichtigsten Tipps für das Baufinanzierungsgespräch zusammengefasst.

Herr Islinger, wann sollte das erste Finanzierungsgespräch stattfinden?

Sobald der Wunsch nach einer Immobilie einen festen Rahmen angenommen hat und die eigene Prüfung der Einnahmen-/ Ausgabenrechnung positiv verlaufen ist, sollten man sich beraten lassen.

Was braucht die Bank an Unterlagen?

Vor dem Erstgespräch ist es wichtig, dass der Interessent seine wirtschaftlichen Zahlen (Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital) im Kopf hat. Schriftliche Unterlagen sind hierbei noch nicht so wichtig. Wenn schließlich das richtige Angebot gefunden wurde, kann es losgehen. Für die Beantragung des Darlehens werden dazu folgende Unterlagen benötigt:

Zur Prüfung der Zahlungsfähigkeit:

  • die letzten drei Einkommensnachweise,
  • der letzte Steuerbescheid,
  • Eigenkapitalnachweise (hier reichen z. B. aktuelle Kontoauszüge),
  • zwingend zu leistenden Raten (z. B. Ratenkredite, private Krankenversicherung, bestehende Baufinanzierung, Unterhalt etc.)


Zur Beurteilung der Immobilie:

  • ein aktueller Grundbuchauszug,
  • Flurkarte/Lageplan,
  • Teilungserklärung (z. B. bei Wohnungen),
  • bemaßte Grundrisse,
  • Wohnflächenberechnung,
  • Schnittzeichnung und Berechnung des umbauten Raums (bei Häusern),
  • Baubeschreibung der Immobilie,
  • Brand-/ Gebäudeversicherungsnachweis,
  • Kaufvertragsentwurf (falls bereits vorhanden).

 

Vom Erstkontakt bis zur Auszahlung: In welchen Etappen läuft die Finanzierungsberatung ab und was ist beim Kreditantrag zu beachten?

Im Erstgespräch wird ein Überblick über die finanziellen Verhältnisse und die Wünsche des Kunden geschaffen. Hierbei wird die Einnahmen-/Ausgabenrechnung sowie das Vorhaben in den Mittelpunkt gestellt und geprüft, ob der Wunsch des Kunden aus Sicht der Bank vorstellbar ist. Das heißt: Im ersten Schritt erfolgt die Prüfung der Einnahmen- und Ausgaben sowie der Vermögensituation.

Im zweiten Schritt folgt die Besprechung des Vorhabens und der individuellen Wünsche des Kunden.

Hierauf folgt Schritt drei. Der Kunde erhält ein persönliches, auf ihn zugeschnittenes Finanzierungsangebot.

Im vierten Schritt ist dann die Detailplanung vorgesehen. Hierunter fällt z. B. die Festlegung des Tilgungsbeginns. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollten auch die wichtigsten Unterlagen vorliegen, da im Anschluss bereits der Kreditantrag gestellt wird. Nach der Genehmigung durch die Bank, ist der Vertrag bereit zur Unterschrift.

Nach der Unterschrift werden die Unterlagen für die Grundschuldbestellung an das Notariat gesendet. Die Grundschuld dient als Sicherheit für das Darlehen. Nach dem Zustandekommen des notariellen Kaufvertrags wird innerhalb von ca. 3 - 4 Wochen die Zahlung des Kaufpreises fällig. Dies ist abhängig von der Bestätigung des Notars, dass alles rechtens ist und keine Probleme bei der Eigentumsübertragung zu erwarten sind. Erst mit dieser Bestätigung kann die Bank den Kaufpreis an den Verkäufer der Immobilie überweisen.


Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

In der heutigen Zeit ist das Annuitätendarlehen die meist genutzte Variante. In manchen Fällen wie z. B. bei einer Zwischenfinanzierung, macht auch ein reines Zinszahlungsdarlehen Sinn.

Darüber hinaus gibt es:

  • Forwarddarlehen: Die Auszahlung erfolgt erst zwischen 6 - 36 Monaten nach Vertragsabschluss, mit anschließender langer Zinsfestschreibung.
  • variable Darlehen: Die Zinsen sind nicht festgeschrieben, sondern passen sich dem Marktzinsniveau an
  • endfällige Darlehen: Das Darlehen muss zu einem fest vereinbarten Termin durch eine Rate zurückgeführt werden. Eine Verlängerung des Darlehens ist bei dieser Finanzierungsform i.d.R. nicht vorgesehen.


Gibt es Unterschiede bei der Finanzierung von Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücken?

Ja die gibt es. Ich gehe lieber nicht auf die zukünftige Wertentwicklung der einzelnen Immobilienarten ein, da das ein ganzes Buch füllen würde. Bei einer Eigentumswohnung kauft man einen Bruchteil einer Immobilie (die eigene Eigentumswohnung) und ein Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum (z. B. der Garten, der Gemeinschaftskeller oder die Fassade des Hauses). Das heißt: Es gibt viele Eigentümer, die die Ausgaben für den Erhalt und der Modernisierung des Gesamthauses miteinander abstimmen müssen. Bei den meisten Häusern oder Grundstücken ist man in der Regel allein und kann alles für sich bestimmen. Jedoch trägt man auch alle Kosten selbst.


Und wenn ich ein Grundstück finde, aber jetzt noch nicht bauen will?

Die Finanzierung eines unbebauten Grundstückes ist genauso möglich.
Jedoch sollte beachtet werden, dass es in manchen Gemeinden einen Bauzwang bei Grundstücken gibt. Das heißt: Nach ca. zwei bis drei Jahren muss das Grundstück dann bebaut werden.

Kurz vorgestellt

 


Franz Islinger

Baufinanzierungsspezialist, Hauptstelle Wolfratshausen

2008 begann Franz Islinger eine Ausbildung zum Bankkaufmann bei der Sparkasse. Dort war der Fachwirt in den folgenden elf Jahren als Privatkundenbetreuer sowie als Baufinanzierungsspezialist tätig. 2019 wechselte Herr Islinger zur Raiffeisenbank Isar-Loisachtal eG. Seither berät er unsere Kunden in bei allen Fragen rund um das Thema Baufinanzierung.

Was hat es mit dem grünen Darlehen und einem Annuitätendarlehen auf sich?
Es handelt sich hierbei um ein zinsgünstiges Darlehen über einen unserer Finanzierungspartner, die Münchner Hypothekenbank (MHB), es wird für energieeffiziente Neubauten vergeben. Ein Annuitätendarlehen ist einfach erklärt. Die Rate bleibt während der Zinsbindung immer gleich. Der Tilgungsanteil wird monatlich höher während der Zinsanteil der Rate schrumpft. Das ist der heutige Standard bei der Baufinanzierung.


Kann ich selbst herausfinden, ob ich mir eine Finanzierung leisten kann?
Ja, das geht ganz einfach. Hier gibt es den Budgetrechner. Damit kann man schnell und unkompliziert eine erste Rechnung machen.


Hilft mir der Staat bei einer BauFi?
Ja, der Staat unterstützt die Immobilienkäufer über die KfW bzw. das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Neben zinsgünstigen Darlehen für z. B. eigengenutztes Eigentum oder altersgerechtes Umbauen gibt es z. B. bei Neubauten Tilgungszuschüsse, die eine höhere Effizienz belohnen. Ab dem 1. Juli 2021 kann man sogar nur die Zuschüsse ohne Darlehen beantragen. Weitere Möglichkeiten werden im Rahmen unserer genossenschaftlichen Beratung ergänzt.

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Herr Islinger, Baufinanzierungsspezialist in Wolfratshausen gibt Ihnen nützliche Tipps für Ihr Finanzierungsgespräch:

Nach dem wir in der April-Ausgabe von Mein.IMPULS über das Finden der richtigen Immobilie mit Herrn Hoffmann gesprochen haben, möchten wir jetzt den nächsten Schritt, die Finanzierung, betrachten. Dazu hat uns Herr Franz Islinger die wichtigsten Tipps für das Baufinanzierungsgespräch zusammengefasst.

Herr Islinger, wann sollte das erste Finanzierungsgespräch stattfinden?

Sobald der Wunsch nach einer Immobilie einen festen Rahmen angenommen hat und die eigene Prüfung der Einnahmen-/ Ausgabenrechnung positiv verlaufen ist, sollten man sich beraten lassen.

Was braucht die Bank an Unterlagen?

Vor dem Erstgespräch ist es wichtig, dass der Interessent seine wirtschaftlichen Zahlen (Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital) im Kopf hat. Schriftliche Unterlagen sind hierbei noch nicht so wichtig. Wenn schließlich das richtige Angebot gefunden wurde, kann es losgehen. Für die Beantragung des Darlehens werden dazu folgende Unterlagen benötigt:

Zur Prüfung der Zahlungsfähigkeit:

  • die letzten drei Einkommensnachweise,
  • der letzte Steuerbescheid,
  • Eigenkapitalnachweise (hier reichen z. B. aktuelle Kontoauszüge),
  • zwingend zu leistenden Raten (z. B. Ratenkredite, private Krankenversicherung, bestehende Baufinanzierung, Unterhalt etc.)


Zur Beurteilung der Immobilie:

  • ein aktueller Grundbuchauszug,
  • Flurkarte/Lageplan,
  • Teilungserklärung (z. B. bei Wohnungen),
  • bemaßte Grundrisse,
  • Wohnflächenberechnung,
  • Schnittzeichnung und Berechnung des umbauten Raums (bei Häusern),
  • Baubeschreibung der Immobilie,
  • Brand-/ Gebäudeversicherungsnachweis,
  • Kaufvertragsentwurf (falls bereits vorhanden).

 

Vom Erstkontakt bis zur Auszahlung: In welchen Etappen läuft die Finanzierungsberatung ab und was ist beim Kreditantrag zu beachten?

Im Erstgespräch wird ein Überblick über die finanziellen Verhältnisse und die Wünsche des Kunden geschaffen. Hierbei wird die Einnahmen-/Ausgabenrechnung sowie das Vorhaben in den Mittelpunkt gestellt und geprüft, ob der Wunsch des Kunden aus Sicht der Bank vorstellbar ist. Das heißt: Im ersten Schritt erfolgt die Prüfung der Einnahmen- und Ausgaben sowie der Vermögensituation.

Im zweiten Schritt folgt die Besprechung des Vorhabens und der individuellen Wünsche des Kunden.

Hierauf folgt Schritt drei. Der Kunde erhält ein persönliches, auf ihn zugeschnittenes Finanzierungsangebot.

Im vierten Schritt ist dann die Detailplanung vorgesehen. Hierunter fällt z. B. die Festlegung des Tilgungsbeginns. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollten auch die wichtigsten Unterlagen vorliegen, da im Anschluss bereits der Kreditantrag gestellt wird. Nach der Genehmigung durch die Bank, ist der Vertrag bereit zur Unterschrift.

Nach der Unterschrift werden die Unterlagen für die Grundschuldbestellung an das Notariat gesendet. Die Grundschuld dient als Sicherheit für das Darlehen. Nach dem Zustandekommen des notariellen Kaufvertrags wird innerhalb von ca. 3 - 4 Wochen die Zahlung des Kaufpreises fällig. Dies ist abhängig von der Bestätigung des Notars, dass alles rechtens ist und keine Probleme bei der Eigentumsübertragung zu erwarten sind. Erst mit dieser Bestätigung kann die Bank den Kaufpreis an den Verkäufer der Immobilie überweisen.


Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

In der heutigen Zeit ist das Annuitätendarlehen die meist genutzte Variante. In manchen Fällen wie z. B. bei einer Zwischenfinanzierung, macht auch ein reines Zinszahlungsdarlehen Sinn.

Darüber hinaus gibt es:

  • Forwarddarlehen: Die Auszahlung erfolgt erst zwischen 6 - 36 Monaten nach Vertragsabschluss, mit anschließender langer Zinsfestschreibung.
  • variable Darlehen: Die Zinsen sind nicht festgeschrieben, sondern passen sich dem Marktzinsniveau an
  • endfällige Darlehen: Das Darlehen muss zu einem fest vereinbarten Termin durch eine Rate zurückgeführt werden. Eine Verlängerung des Darlehens ist bei dieser Finanzierungsform i.d.R. nicht vorgesehen.


Gibt es Unterschiede bei der Finanzierung von Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücken?

Ja die gibt es. Ich gehe lieber nicht auf die zukünftige Wertentwicklung der einzelnen Immobilienarten ein, da das ein ganzes Buch füllen würde. Bei einer Eigentumswohnung kauft man einen Bruchteil einer Immobilie (die eigene Eigentumswohnung) und ein Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum (z. B. der Garten, der Gemeinschaftskeller oder die Fassade des Hauses). Das heißt: Es gibt viele Eigentümer, die die Ausgaben für den Erhalt und der Modernisierung des Gesamthauses miteinander abstimmen müssen. Bei den meisten Häusern oder Grundstücken ist man in der Regel allein und kann alles für sich bestimmen. Jedoch trägt man auch alle Kosten selbst.


Und wenn ich ein Grundstück finde, aber jetzt noch nicht bauen will?

Die Finanzierung eines unbebauten Grundstückes ist genauso möglich.
Jedoch sollte beachtet werden, dass es in manchen Gemeinden einen Bauzwang bei Grundstücken gibt. Das heißt: Nach ca. zwei bis drei Jahren muss das Grundstück dann bebaut werden.

Was hat es mit dem grünen Darlehen und einem Annuitätendarlehen auf sich?
Es handelt sich hierbei um ein zinsgünstiges Darlehen über einen unserer Finanzierungspartner, die Münchner Hypothekenbank (MHB), es wird für energieeffiziente Neubauten vergeben. Ein Annuitätendarlehen ist einfach erklärt. Die Rate bleibt während der Zinsbindung immer gleich. Der Tilgungsanteil wird monatlich höher während der Zinsanteil der Rate schrumpft. Das ist der heutige Standard bei der Baufinanzierung.


Kann ich selbst herausfinden, ob ich mir eine Finanzierung leisten kann?
Ja, das geht ganz einfach. Hier gibt es den Budgetrechner. Damit kann man schnell und unkompliziert eine erste Rechnung machen.


Hilft mir der Staat bei einer BauFi?
Ja, der Staat unterstützt die Immobilienkäufer über die KfW bzw. das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Neben zinsgünstigen Darlehen für z. B. eigengenutztes Eigentum oder altersgerechtes Umbauen gibt es z. B. bei Neubauten Tilgungszuschüsse, die eine höhere Effizienz belohnen. Ab dem 1. Juli 2021 kann man sogar nur die Zuschüsse ohne Darlehen beantragen. Weitere Möglichkeiten werden im Rahmen unserer genossenschaftlichen Beratung ergänzt.

Kurz vorgestellt

 


Franz Islinger

Baufinanzierungsspezialist, Hauptstelle Wolfratshausen

2008 begann Franz Islinger eine Ausbildung zum Bankkaufmann bei der Sparkasse. Dort war der Fachwirt in den folgenden elf Jahren als Privatkundenbetreuer sowie als Baufinanzierungsspezialist tätig. 2019 wechselte Herr Islinger zur Raiffeisenbank Isar-Loisachtal eG. Seither berät er unsere Kunden in bei allen Fragen rund um das Thema Baufinanzierung.

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